房地产论文【优秀9篇】

无论是在学校还是在社会中，大家都尝试过写论文吧，借助论文可以有效训练我们运用理论和技能解决实际问题的的能力。那么，怎么去写论文呢？这次漂亮的小编为您带来了房地产论文【优秀9篇】，如果能帮助到您，小编的一切努力都是值得的。

房地产论文 篇1

1房地产企业投资决策风险的构成

风险是指在投资过程中由于受到各种不确定因素的影响，使投资者遭受收益损失的可能性。房地产项目投资面临的风险主要有外部风险和内部风险。外部风险是由来自外部环境的不确定性因素导致的风险。包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险。自然风险主要是指由自然现象引发的风险。社会风险是由处在社会中的个人或团体的一些不可预料的行为引起的风险。经济风险是在投资过程中由于市场中各种因素的变化或经济政策的变动而导致的收益损失，它是投资者所要面临的最主要风险。政治风险是指由于的原因而引发起的风险。它们的发生会对整个投资环境都造成重大影响，使所有的投资者都蒙受损失。外部风险不能为投资者个人左右的，只能采用被动的应对措施进行控制。内部风险由来自企业内部的不确定因素导致的风险。主要是由投资者自身的行为引起的，可以采用主动的措施来消除或减少风险因素从而达到控制风险的目的，它们是风险防范的主要对象。在房地产项目的开发中，很多外部环境的不确定性都会影响到项目的收益，经济环境的不确定性导致的没有预期到的经济衰退，会使房地产市场需求萎缩，社会环境的不确定性导致的没有预期到的社会动乱，会使房地产商品价格下降。政策环境的不确定性导致的没有预期到的货币紧缩政策，会使房地产开发融资成本上升。而企业内部自身的不确定性也是影响收益的重要因素。

2市场调查法对投资风险的识别

市场调查法是一种房地产企业组织有关人员进行市场调查分析确定是否投资决策的方法。市场调查法是最基本的风险识别方法，它取得的是最贴近于市场的原始数据，通过对它们加以分析和处理，可以及时识别市场中存在的风险并加以回避。在房地产市场中，投资风险中很大一部分来自于市场，市场中的供给与需求具有动态的不确定性，随着经济的发展，个人可以支配收入提高，人们对房地产商品的需求在不断的变化，包括对房屋的面积、质量、样式、地理位置的要求不断提高；同时房地产商品的供给也在不断地变化，以满足人们需求的变化。房地产商品还具有不同于其他商品的特点，它的建设周期一般需要2-3年时间，并且位置固定不能移动，如果投资失败，损失将十分巨大，所以在项目投资以前，对房地产市场未来两年的需求变化调查就显得非常重要。

3以北京市某项目为例

3.1项目概况

该项目用地性质为商业金融，建设用地面积是4100平方米，容积率为6.64,建筑密度为43.6%，建筑控制高度是45.6米，建筑规模为29638.61平方米。项目地块周边市政设施条件基本齐全，给水、排水、燃气、电力供热和通讯等设施均可接入。工程地质、水文地质条件和地形、地貌条件允许修建多层、高层建筑。项目位于南二环以内，周边交通四通八达，与外界的连通十分方便，地铁2号线及多路市区公交路线均与地块连通，未来项目的交通环境将十分便利。项目地块周边城市公共配套、商业配套设施均十分发达。

3.2项目投资存在风险因素

通过市场调查分析，我们认为项目在以下四个方面存在风险:①该项目地块从1993年取得土地证至今已经过去了18年，最多还可使用32年。虽然对方介绍可以付出一定代价延长该土地证使用年限，但根据我们判断，此可能性不大。该因素对项目后期销售影响巨大，将直接导致拉低销售价格及租赁利润回收年限。②介绍说地上建筑由政府负责拆迁，根据现行政府政策及相关资料，这种可能性不大，最多由政府安排安置房，由开发单位自行进行拆迁。③该项目地块周边目前住宅市场销售价格应该在5万元/平方米左右，按照一般至少1:1.5的拆迁补偿政策，即便如对方所介绍仅剩余1800平方米地上建筑未补偿，也至少需要投入1.35亿元拆迁款。何况原已补偿完毕的20xx平方米已年代久远，但并未拆除，因此必将需继续投入相当资金才能完成。④由于崇文区与东城区刚刚合并，政府相关部门正在进行职责和人员整合，对相关手续的办理增加了一定的难度。

3.3风险的防范与处理

该项目最大的风险在于拆迁，鉴于此，在此提出三个规避风险的方案如下:①双方签订合作协议后，开发商以对方借款的方式，双方签订借款合同，让对方提出借款抵押，或是该地块的土地证，或是其他抵押物，然后开发商借给对方1.2个亿，用于启动该项目的拆迁和相关手续的办理。对方风险控制方式为:如果中途双方终止合作，则已经过户到开发商名下的手续，开发商有义务配合对方再过户回去。如果对方在6个月内完成了拆迁和手续的办理，则开发商解除1.2亿的借款合同，并支付后续的1.3亿，双方完成合作。如果对方在6个月内（可以适当延期）不能完成拆迁或者相关手续，双方决定不再合作的话，则对方应该有利息的偿还开发商的借款1.2亿。②双方签订协议后，由开发商根据拆迁或者手续办理的情况，直接将款项打到政府的账户（前提是如果可以的话），待6个月拆迁完成后，再计算2.5个亿中还需支付对方的额度。③双方先办理过户手续，一旦项目公司过户到开发商名下，这时开发商将1.2亿打到房地产开发公司名下，同时形成了对开发商1.2亿的负债。等6个月内（可以适当延期）完成拆迁和相关手续的办理后，房地产开发公司偿还开发商的1.2亿负债。

房地产论文 篇2

引言

房地产行业是我国市场经济发展过程中不可或缺的重要组成部分，对我国市场经济的整体运营起到了至关重要的作用。随着我国房地产行业的迅速发展，国内房地产投资企业的会计核算工作也在实践过程中也得到了完善与提高，有效解决了我国房地产企业会计核算工作中存在的诸多问题。

一、投资性房地产会计核算工作探究

在我国房地产企业的投资过程中，企业应首先对工程项目的初始成本进行计算，在准确把握工程项目的初始化成本以后再对工程项目建筑物的出租日期或者使用权限进行标准化的核算处理，以此保证工程项目会计核算工作的准确性。在我国房地产行业的实际发展与运营过程中，企业会计人员应严格遵循相关规章制度，对工程项目预期计划内的投资与经营程序进行核算与处理，如果企业董事会在短期内签订了书面协议，或者明确划分了建筑物与经营场所的出租所有权，那么该建筑物或者经营场所即使在没有签订租房协议的情况，其自身归属与所有权也不会发生变化，都会被重新定义为投资性房地产的一部分。国内投资性房地产企业在实际运营过程中，需要会计核算部门对其进行准确的确认以后才可以进行系统化的初始化计量工作，在初始化计量工作的持续开展过程中逐渐完善企业自身的会计工作运作架构。投资性房地产的会计核算工作往往需要相应的工作人员对房地产入账价值进行多次的确认与探究，在确切认真以后实现对企业自身价值的核算。根据有关部门的数据统计，国内部分投资性房地产企业在实践运营过程中过度追求租金与企业资金的增值，致使投资性房地产项目在实践运营过程中存在严重的价格偏差，投资性房地产会计核算工作形同虚设，严重侵害了住户与投资建设企业的实际经济效益，对我国房地产行业的发展造成了诸多不利影响。

二、投资性房地产会计核算工作中存在的问题

（一）计量转换过程中所存在的问题

投资性房地产会计核算工作在实践环节往往会采用转换计量的方式来提高企业的实际运营效益，这种方式具有一定的应用优势，能够帮助企业快速解决资金周转问题，在短时间内帮助企业获得较大的市场收益，然而，投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题，严重危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的'方式进行核算处理，可以快速实现企业工程项目的盈利状况，帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。然而，计量转换模式具有极大的约束性与局限性，在实践应用过程中往往会致使房地产企业的用途发生变化，使企业在发展过程中过于注重对转换问题的处理与优化，忽视了投资性房地产会计核算工作，导致会计核算工作在实践环节出现变动与缺损，引起当期企业资金流与亏损项目的变动，为企业带来巨大的经济损失。

（二）公允计量工作中存在的问题

通过对我国房地产行业的实际运营情况进行探究，在我国部分投资性房地产企业当中，其会计核算工作与公允计量工作往往存在诸多偏差与不足之处，致使投资性房地产会计核算工作的实际应用价值大大降低，工程项目承包方与施工方的经济效益无法得到保障，严重危害到我国房地产行业的整体发展状况。在一个企业对房地产项目进行投资建设之前，企业会计核算部门应对投资项目与投资性房地产进行切实有效的评估与研究。在传统的投资性房地产评估工作当中，会计核算人员大多采用公允价值核算模式，这种核算模式在实践应用过程中往往会根据投资性房地产的实际价值而产生变动，并且将变动数值纳入利润总额当中，致使企业盈利的标准值与投资判断受到影响，极大的降低了企业会计核算工作的准确性，使企业在投资项目的过程中存在极大的资金风险。同时，计量的会计核算方式在很大程度上给予了不法之徒可趁之机，使心怀不轨的会计核算人员在实践操作过程中为自身谋得了大量的利润，致使企业实际运营情况受到严重侵害，对我国房地产行业的发展产生了极大的阻碍，直接影响了会计核算工作者在实践工作中的判断，导致施工项目进度减慢，降低了我国城市化建设的发展速率。

三、解决投资性房地产会计核算问题的有效措施

（一）完善会计核算工作中的公允计量模式

针对我国房地产企业在实践运营过程中所存在的问题，在相应优化与改善的过程中，企业会计部门应对会计核算工作中的公允计量进行相应的优化，使公允计量在投资性房地产会计核算工作中能够充分发挥效用，帮助会计核算人员更加准确的把握投资性房地产的公允价值与账面价值。在投资性房地产的项目投资过程中，如果企业会计核算工作中的公允价值发生了变动，那么企业投资项目的账面价值与公允价值也会相应发生变动，致使公允价值变动公积出现浮动。在相应优化与完善的过程中，投资性房地产企业应对会计核算工作中的转换计量与公允计量进行相应的处理，在投资性房地产的核算转换过程中，采用公允价值模式作为投资性房地产会计核算转换的主要手段，使公允计量模式在会计核算工作中产生的价值与原有账面所产生的价值持平，有效保证投资性房地产企业会计核算工作的准确性。同时，根据我国投资性房地产企业的会计核算相关计量方式所规定，在同一企业内，所有的投资性房地产企业在实践运营过程中不得采取两种计量模式进行会计核算工作，因此，在实际工作当中，我国投资性房地产企业应积极利用公允计量的会计核算模式，为会计人员的实践工作提供确切可靠的准确性保证，使投资性房地产企业的会计核算工作在实际情况中合理化的选择成本模式，并且进行后续的计量与核算工作。

（二）完善会计核算工作中的转换计量模式

国内部分投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题，极大的危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理，可以快速实现企业工程项目的盈利状况，帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。在投资性房地产的转换核算过程中，会计核算人员应将传统的投资性房地产实际公允价值转变为账面价值，以此作为建筑商品房屋的计量基础，为今后的投资性房地产开发与运营提供必要条件。同时，公允计量模式在运转过程中所产生的经济价值与原账面会出现一定的价值误差，这些价值误差应归入投资性房地产当期盈利与亏损的项目资金当中，以此保证企业会计核算工作的准确性，为转换计量模式的发展与应用奠定良好的条件。

四、结语

综上所述，根据我国投资性房地产的实际发展状况进行探究，我国房地产行业仍处于高速发展的阶段，投资性房地产行业在未来的发展过程中仍需要不断进取、完善创新，在会计核算工作中寻求突破，积极探索经济效益持续增长的途径。

房地产论文 篇3

20xx年可谓是我国房地产行业的众筹元年。自20xx年的双十一开始，以网络的方式“众筹买房”活动进行的如火如荼，其中包括远洋、万科、龙湖、保利、方兴等众多国内知名的房地产企业都投入到“众筹”的大军当中。

20xx年7月28日，中国房地产众筹高峰论坛暨众筹房平台上线仪式在杭州市黄龙饭店举行。此次高峰论坛以“互联网+’’的概念为背景，并结合了当下较为流行的众筹、金融和社区服务等内容，实现了房地产行业的创新模式，并成立了能满足现阶段全国刚需人群购房需求的业务平台—众筹房网站。妖墅—全球家项目是杭州优尔浦环境工程有限公司委托众筹房平台于20xx年12月12日新推出的泰国民宿首秀，这是众筹房海外民宿众筹的第一站。可以说，在“大众创业、万众创新”理念深入人心的今天，众筹房推出的此款民宿众筹产品颇受瞩目。但在现有法律框架下，笔者认为该民宿众筹项目的设立存在诸多不确定性。

作为一个在“众筹房”网络平台中上线的项目，妖墅民宿众筹活动应当可以被认为是一个房地产众筹项目。虽然该项目的投资标的是一座座别墅客栈，但其以“家”为主题的概念以及各建筑物的使用权和其他权利都与一般的房地产项目无异。此外，目前国内众筹模式主要分为四种类型：股权众筹、债权众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。股权众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权；债权众筹是指投资者对项目或公司进行借款，获得其一定比例的债权，米来获取利息可收益并收回木金；回报/实物众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得实物产品或服务；捐赠/公益众筹是指投资者对项目或公司进行无偿捐赠。此次妖墅民宿众筹项目所预备的众筹方案是将众筹作为消费加收益项目，所投资的众筹额可以转化为相应价值的妖币，用于众筹房旗下所有的民宿消费项目。所以对于此次妖墅民宿众筹项目的性质而言，现阶段我们可以直接将该项目划分为回报/实物型的房地产众筹项目。此外，根据此次众筹房项目的预备方案来看，发起人还设定了43份股权众筹的项目份额，按比例占有其总公司共10%的股权，这一部分就是众筹活动中典型的股权众筹。

由于此次的妖墅民宿众筹项目涉及房地产众筹，所以不得不面临房地产相关法规的限制。如果是一般的房地产众筹，那就需要按照我国《城市房地产管理法(20xx修正)》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(20xx修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。由于该妖墅项目涉及到的房地产位于泰国，可见还需要遵守该不动产所在地相关法律法规的规定。就该项目而言，普通的大众投资者在一般情况下是不会去收集当地有关房地产的法律法规的，通常只会关注项目发起人对该项目做出介绍时提出的相应权利，这必然会使投资者的利益受到损害，从而产生巨大的风险。此外，此次妖墅民宿众筹项目所涉及的标的位于国外，所以民事主体之间签i丁的必然是一个涉外合同，一日_合同双方产生纠纷，根据我国民法以及国际法有关专属管辖的规定，不动产的问题纠纷需要在不动产所在地法院提出且依照不动产所在国的法律进行处理。所以国内的普通投资者一日_在此次民宿众筹项目中产生纠纷，必然要选择适用泰国当地的法律，这在一定程度上会对权利人的利益造成影响。

其次，由于该妖墅民宿众筹项目的发起人均属于我国的公民，且根据众筹活动的特征可以看出普通大众投资人是与项目发起人签}J}合同，投资者与发起人之间存在直接的联系。根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释第二条的规定，“出卖人米取得商品房预售许可证明，与买受人}J}立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。妖墅民宿众筹项目在介绍的过程中并没有说明其推出的众筹项目处于房地产开发的何种阶段，是否已经取得预售许可证。

除了法律风险外，妖墅民宿众筹项目在操作上还存在一定的不确定性。该房地产众筹分别以10000元和30000元人民币作为众筹单位，虽然体现了众筹“投资者众，投资金额小”的特点，但另一方面又面临在不限定众筹单位认购数量的情况下，会产生单个投资者认购一份或数份众筹单位的情形。假设消费者在众筹时选择投资三份10000元的众筹项目，那在最终认定权利的同时就需要考虑该投资仅仅只是消费众筹项目还是消费加收益的众筹项目，因为在该妖墅民宿众筹方案中众筹10000元和众筹30000元所代表的权利是不一致的。相反，假设投资人选择众筹30000元的投资项目，但其所享有的妖币数额总量却比投资三份10000元的众筹要少得多，这就需要考量投资人最终的需求。根据妖墅民宿众筹方案可以清楚的看到发起人并米从投资人的。角度出发对两种众筹方式的收益进行利益最大化的分配，如若投资人选择投资三份或三分以上10000元的众筹，那其可选择的收益方式必然不会只有一种。此外，若以妖币作为众筹回报，并不能直接体现每一妖币所代表的价值或其相应的权利，由于妖币并不是正常可流通的货币，若都以“金额对金额”的方式，其转换方式也只能通过妖币兑人民币的方式进行换算，假设投资10000元人民币所能享受的是1.38万元的妖币，但其在享受外国民俗服务的同时就会涉及到人民币汇率的问题，一旦汇率波动较大，那对国内的投资者所获得的权益也会产生巨大的影响。所以，投资人如何行使权利进而实现收益，都将考验此次妖墅民宿众筹项目发起人的智慧。

如果说妖墅民宿众筹项目产生的交易行为发生于开发商获得预售许可证之后，则为正常的买卖交易，即使出现多人共有产权也与非法集资有木质区别，并不能说其不合法。但这种交易行为并不宜广泛提倡。妖墅民宿众筹的投资者大多都是社会普通民众，一般来说其投资行为更多存在盲目性，并不具备识别和把控投资风险的能力，而且他们对于法律的认知同样缺乏。

上述有关众筹房推出的妖墅—全球家泰国民宿众筹项目是现阶段我国房地产众筹发展过程中的一个特例。然而对于一般的而房地产众筹项目而言，仍是困难重重。由于房地产众筹在中国的发展时间尚短，因此还存在不少问题。妖墅民宿众筹和普通的房地产众筹实际上就是“合作建房型”众筹模式，这种模式和非法集资较为接近，界定比较困难，因此投资者一旦选择投资，可能会面临一系列有关非法集资的法律风险。一般的情况下，房地产众筹无法在中国全面铺开，法律制度的缺失必然会导致房地产企业在众筹项目活动中无法贸然前行。

介于此，目前我国有关房地产众筹活动的立法不仅要“破旧”，还要有“立新”。以妖墅民宿众筹项目为例，由于妖墅民宿众筹项目确实存在较多的“新”风险，所以更需要投资者在投资的过程中谨慎行事。对于该项目的风险，投资者需考虑的因素主要包括以下几点：1)由于妖墅项目的众筹参与筹码较大，起征点10000元，资金风险较大；2)房地产众筹项目活动新兴，抗市场风险能力和行、!卜风险能力会相对较弱；3)妖墅民宿不动产位于国外，且信息披露简单粗糙，投资者与筹资者息极其不对称；4)投资收益不确定，投资者退出渠道少；5)大多数投资者并不是专业投资人，且该项目没有专业的领头人员，缺乏估值、投资与投后管理能力，风险判断与抗风险能力弱。

房地产论文 篇4

1 引言

电子计算机和互联网技术的迅速发展带来了数据量的爆发：百度每天约需处理几十拍字节的数据；淘宝网平均每天产生约20太字节的数据；平均每一秒钟就有一段长于1小时的视频发布在xx上；Facebook有超过10亿的注册用户，每天上传的照片数量约1000万张，点赞或评论次数高达几十亿。“如今，一个大规模生产、分享和应用数据的时代正在开启”。

麦肯锡公司最先提出大数据概念：“数据已经成为重要的生产因素渗透到当今各个行业和业务职能领域。人们对于海量数据的挖掘和运用，预示着新一波生产率增长和消费者盈余浪潮的到来”。牛津大学著名网络和数据科学家维克托？迈尔-舍恩伯格认为预测是大数据的核心；大数据时代应对纷繁复杂的数据进行取舍，构建积极而安全的未来。国际顶级期刊Nature和Science分别专刊了大数据，阐述了大数据的潜在价值及处理技术上的困难。我国“十二五”规划中重点强调了信息处理技术等四项与大数据概念密切相关的关键技术创新工程；著名学者李国杰和程学旗曾系统阐述了大数据的研究进展和实践应用中所面临的困难与挑战，探讨了大数据的科学问题和研究意义。

在大数据时代，数据资源的战略价值毋庸置疑，许多企业通过大数据挖掘出有效信息，提高了决策能力和经济效益，比如某些颇具胆识的房企已经在大数据应用方面取得了相当的成功。相较于已经开始实践应用的房地产企业而言，学术研究方面却相对滞后。陈大川等人以及严娟分别做了大数据技术在住房信息系统中的应用研究以及基于大数据的房地产企业精确营销研究。然而总体上，对房地产大数据的价值评估和应用研究仍有待进一步深入。

2大数据在我国房地产开发与营销中的应用

大数据时代的到来必将为一些掌握大数据资源并能充分挖掘其价值的产业带来更为广阔的发展空间。这种情况下，如何应用大数据做好开发运营是我国房地产企业提高自身竞争力的关键。大数据纷繁复杂的特点使得无论是房地产开发企业还是房地产中介服务企业或者是物业管理企业，其业务范围都趋向于多样化和综合性，开发运营、中介服务和物业管理往往密不可分。本文主要从房地产开发和营销两方面分析大数据在我国房地产企业中的应用现状。

2.1 大数据在房地产开发中的应用分析

大数据为房地产企业理性开发提供了有力的数据支持；通过对现有数据潜在价值的挖掘，房地产企业还可以进行多元化投资；个人信息的数据化以及房地产业的思维变革，使得大数据条件下的创新性投资成为房地产企业新的利润增长点。

2.1.1 理性投资，多元化开发

我国不同地区房价不同，投资热度迥异。虽然近年来房地产业总体呈现或升或稳的良好势头，但也同样出现了“鬼城”、“空城”等背离开发商预期的情况。我国房地产业的兴起与繁荣已有相当长的时期，在开发投资方面拥有大量历史数据，包括城市地理位置，经济发展情况，城市规划和政策导向，投资在建和供地情况等。房地产企业可以定量分析这些大数据，预测未来的供需情况，评估项目投资价值，合理开发。Google公司就曾通过分析海量的搜索词，低成本高效率地预测了美国住房市场供需和价格等相关指数。

土地资源对房地产企业尤为重要，大数据的出现为土地市场的准确预测提供了可能。房地产企业要重视大数据背景下的'土地市场，敏锐洞察土地资源市场走向。万科集团土地资源数据基本来自第三方，面对不断攀升的地价，万科集团借助于大数据分析，通过二手市场交易和“三旧”改造土地以及保障性住房用地来应对。

除了利用大数据进行住房供求分析、理性拿地之外，房地产企业在业务范围内的多样化投资也提高了盈利能力。万达和绿地等房地产企业已开始利用大数据先机，大力拓展旅游和酒店项目等多元化投资，发掘出住房市场以外的盈利空间。正如维克托所言，数据的再利用不会使数据的价值量折损，反而数据的价值就体现在潜在的收益中，大数据可以挖掘出计划外的收益空间。

2.1.2创新性投资

对以往的投资和销售数据进行挖掘有利于企业合理开发，多元化投资；然而房地产企业所拥有的数据远不止这些，尤其是大型企业，他们所掌握的信息不再局限于户主姓名、家庭结构、收入情况以及购房意向等，计算机技术的发展和互联网的普及使得越来越多购房者的个人信息变得更易捕捉和存取。这些大数据经过专业分析，便可以从中发掘出一些看似与房地产企业不相关的信息，比如购房者的日常消费习惯或者是他们偏爱的出行路线等。多数情况下这些数据的结构性较差，但其潜在价值却很大，是房地产业开发投资的新机遇，是盈利的新突破点。

万科和花样年在应用大数据进行创新性投资方面的经验值得分析。上千万的购房者数据使得花样年具备充分的优势，从居民需求出发，以手机APP的形式将商户与居民联系起来，构建“社区电子商务”平台，在方便快捷的基础上实现精准营销。除了社区电商，花样年控股集团有限公司还构建了金融服务、酒店服务以及文化旅游等八大领域基于移动互联网的大数据业务布局，远远超越了传统意义上的房企业务范围。

同样，万科集团日臻完善的大数据处理技术也为之带来了商机。通过对其所掌握的480万业主数据进行挖掘，将社区商业、社区物流、社区医疗和养老等与业主的大数据信息相结合，万科集团提出构建“城市配套服务商”的理念，应用大数据避免了危机。

相比较万科和花样年，世茂集团在投资方面的创新更值得关注。其经营理念认为，“未来购房者买的不仅是一幢房子，更是一种生活体验”;据此推出了向业主提供健康监控和咨询服务的“健康云”管理业务。通过手机、手表等一些移动设备，适时监控业主健康状况相关数据，并进行分析处理，构建健康方案，为业主做好疾病预防、保持身心健康提供咨询建议，或者为其直接链接实体医疗。其他一些房地产企业比如金地和绿地也开始利用大数据开拓新的业务，相继推出了“智慧城市”、“云服务”等概念；不再单纯为购房者提供一个遮风挡雨的地方，更侧重服务于消费者的心理需求和精神需求。

国外房地产企业运用自身数据优势进行业务创新的案例同样屡见不鲜。常被用来作为美国大学教学案例的Windermere房地产就是其中的经典之一。该公司通过分析近1亿名驾驶员行车GPS导航信息，为潜在购房者在不同时间段上下班行车线路和时间进行了缜密的规划，切实满足顾客需求，提升服务质量。表1呈现了相关企业利用大数据技术辅助房地产投资与开发决策情况。

2.2 大数据在房地产营销中的应用分析

近年来，在我国某些中小城市，俨然出现了房地产过度开发投资的情况。房屋本来是一种消费品，但是行业看似稳定而高昂的收益率使得大量投资者趋之若鹜。实际上这些城市的吸引力远不如一二线城市，大量开发的结果只能是空置。因此，对这些地方来说，房地产企业如何利用手中的数据促进库存消化才是关键。另外，由于电子商务的普及，人们消费方式的转变使得对商业地产的传统营销模式难以发挥作用。

要解决上述问题，关键是在大数据时代如何做好房地产营销。数据资源是房地产企业提升竞争力的关键之一，庞大的数据来源保证了精准的客户定位，为房地产企业成功营销提供了可能。首先房地产企业可以通过信息系统实现精确营销。凭借房地产商自身的数据优势，建立客户信息系统，将客户进行分类，通过挖掘大数据，提炼出客户信息，有针对性地实现精确营销（见图1）。

此外，也有些大型房企主动转向了电商，对营销模式进行变革。新峰地产规划了五个大数据应用系统，其中房谱网可以根据需求为客户筛选出中意的房产；自动评估系统通过大数据处理技术实现了对房产价格自动评估的功能，用户只需将房产相关数据输入系统，系统会自动评估出房价，并为用户提供相应的贷款和税费等信息。类似于万达集团的电商运营模式，新峰地产也同样采取线上线下相结合的方式，线下的营销部也会根据客户的线上信息与客户取得联系。这种营销方式需要企业自身既是大数据拥有者又是数据处理技术的领先者，对房地产企业的数据搜集、存储和数据挖掘能力要求很高。

上述营销方式，都是房地产商将原本的业务范围主动拓宽的做法，基本不需要第三方平台（见表2）。而维克托认为，如果房地产商共享数据资源，还可以通过与第三方合作的方式将开发商、家居服务等市场参与方与消费者联系起来，使得大数据的优势更加明显。比如comFS房地产大数据系统中就包含了从政府到房地产开发商再到二手房交易市场覆盖中国289个城市的房地产数据，有些城市甚至记录了长达十年的庞大数据量。美国著名的众筹公司RealtyMogul也属于这样的第三方平台。Realty Mogul通过互联网众筹的方式搭建起房地产商和投资者之间的桥梁，为那些小规模投资者提供了机会；而它所提供给投资者的充分的房产信息和分析结果则来自于其掌握的大量数据。宜居中国是轻资产运营的典型代表，它最早提出中国的房地产流通服务商这一理念。借助先进的IT技术，易居推出了独立的“克而瑞房价分析系统”,为超过100万置业用户提供服务。好屋中国通过大量吸收个人购房者信息，整合建立起大数据资源库，通过一定的算法找到购房者需求与房产项目之间的匹配，进而提高房地产交易成交量。凤凰房产网拥有超过160万的访问量，通过对海量数据的有效分析，这些网站可以更好地了解到客户的需求，为房地产商的营销准确定位，以大数据的思维推动房地产业更好发展。自腾讯公司推出即时聊天工具以来，其用户数据量相当可观。去年3月份，腾讯大粤房产与碧桂园山河城的合作就是大数据时代房地产业成功营销的范例。而在此之前，依托于腾讯社交平台和大数据平台，碧桂园十里银滩成功营销，开盘当日即创下了3300套房源的奇迹。在营销方面类似的第三方平台还有很多，他们拥有先进的互联网和数据处理技术，为更好地利用大数据提供了保证。表2呈现了相关企业利用大数据技术来改变或发展营销的模式。

3 大数据在我国房地产企业应用中的挑战

大数据虽然是新事物，但是房地产企业在运用大数据思维进行开发和营销的同时也不能忽略潜在的挑战和威胁：大数据出现在隐私保护上的问题总是难以协调，所要求的海量数据处理能力是目前许多房地产企业并不具备的；另外房地产企业本身具有的一些特点也使我们在发展大数据应用时面临的挑战。

3.1 来自大数据的问题和应对

房地产企业应用大数据为客户量身定制的服务，必然建立在对其资料充分了解的基础上，甚至当不包含个人信息的数据大到一定程度的时候，对个人身份的识别率也能达到99%以上。这些大量的信息不可避免地包含了许多个人隐私，以当前的道德伦理观不可能对之不予理会。

应对这种情况，维克托提出可以通过让数据使用者承担隐私保护的责任，而不是遵循本人许可方可使用这种传统的方式来保护个人隐私；或者将个人信息数据进行模糊处理，牺牲掉一些精确性来保护个人隐私。这些方法在房地产业的大数据道路上究竟能否可行还有待进一步实践。

大数据的优势不仅仅是在数量上，而是在其涵盖的复杂多样的信息。庞大的非结构化数据在搜集、存储和处理上都不是常规算法或软件能够轻易实现的。大量数据持续快速生成，其价值密度却在降低，如何从中分离出有效的信息对每个房地产企业来讲都是一个不小的挑战。针对这种情况，一方面可以通过制定大数据国家战略，切实推进我国大数据学术研究进程，加快科技成果转化为生产力，增强我国房地产企业大数据处理能力；另一方面，房地产企业可以将数据委托给第三方处理。不同类型的企业在大数据时代的角色定位不同，目前有许多企业具备专门的大数据处理技术，房地产企业通过类似外包的形式将数据委托给专门的公司处理，而自身专注于信息的使用从而实现纵深发展。

大数据时代既要注重国际交流，又要避免国外先进的数据挖掘技术对我国大数据应用造成冲击。目前，已有一些做数据研究的国外公司看到了我国市场上的海量数据，希望进入中国市场做大数据业务，而目前我国还没有实力相当的企业能够与之抗衡。在这种情况下，可以先与国际企业进行友好合作，带动我国房地产企业大数据业务的发展继而走向国际化。但是在此过程中应注意盈利模式的选择和双方的角色定位。国外的公司应定位于数据中间商，而我国房地产业在数据授权时应注意保留所有权及其潜在价值。

3.2 房地产企业自身的困境和应对

房地产业既是实体经济的支柱又具有一些虚拟经济的特点，比如复杂性、介稳性和高风险性等。这些特点使得房地产企业在应用大数据时的未知数增多：虚拟经济体系对心理预期的变化较为敏感，大数据时代数据的公开和共享有可能影响人们对房地产业的心理预期，对投资需求造成冲击。考虑到房地产虚拟经济的介稳性，一旦受到冲击，房地产业的稳定性就会遭到破坏，影响国民经济发展。因此，房地产企业在应用大数据时既要抓住机遇，勇于创新，又要纵观全局，不能盲目变革。

相比电子商务，房地产业在大数据方面的优势并不突出，目前还存在严重的数据结构不平衡，信息不对称情况。因此，迫切需要一个房地产大数据共享平台，对房地产数据进行备案，并结合房产估价师的努力构建出一个庞大而真实的房地产大数据库。比如住房信息系统的建立和完善，可以对住房监测、公积金和住房保障等相关数据进行统一管理。通过对数据采集方案、数据库系统方案以及数据查询方案的设计，建立一个安全、完整、时效、独立的系统，实现政府部门、企事业单位和个人之间的数据共享。

当前房地产企业发展的趋势是，业务内容综合性越来越强，地域延伸越来越广，企业集团化趋势加强。在这种情况下，如何实现房地产企业有效运营本身就是一个大数据问题。房地产企业需要建立一个大数据库，将企业集团的人、财、物和信息等资源统筹规划，通过数据挖掘进行分析预测，实现一体化运营管理。

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摘 要：房地产业的发展，是任何一个国家和地区都需要关注的问题，但是房地产投资的不确定性及其与经济发展的关联性严重影响着房地产业的发展，房地产发展过快或过缓都会反过来对国民经济带来极为不利的影响。如何使房地产的发展与国民经济协调一致，是各国政府都非常心的问题。

关键词：房地产业；区域经济；影响

一、房地产发展对区域经济的影响及作用

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。作为国民经济中一个独立的产业部门，从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业；从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。

1、房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件

房地产是国民经济发展的一个重要生产要素。任何一个行业的发展，都离不开房地产业为它提供的物质条件。只有房地产保持适当速度率先发展，才能保持有关行业的发展速度。我们把房地产业叫做先导性、基础性产业也就是这个意思。

2、房地产业可以推进城市的综合开发，改善人民的生活条件

很长一段时间里，我国实行由政府将建设项目交给建设单位并由建设单位去组织建设的办法。于是出现大家抢项目，争投资、各自备料施工的分散建设的局面。不仅在施工中由于互不协调配合而造成许多经济损失，出现许多不科学、不正常的现象。为解决分散建设产生的弊端，可以通过房地产业来统筹规划，防止以前那种各自为政进行建设的局面，从而促进城市的综合开发能力。房地产业每年开发的房屋中(包括旧区的改造)，住宅建筑要占一半左右。人们用以休息、娱乐的公共场所，以及为改善生态环境进行的城市绿化和水面扩展，均系房地产业开发的，这些都极大地改善了人民生活的环境和居住条件。

3、房地产业的发展能创造新的就业机会，减轻社会就业压力

随着经济的发展产业结构的调整我国城市涌现了大量的下岗工人，同时，农村的剩余劳动力大量涌向城市，就业问题成为全社会关注的问题。如果不采取切实有效的就业政策，会造成突出的社会问题。由于房地产业属于劳动力密集型产业，它的发展可以创造新的就业机会，减轻社会就业压力。首先，房地产业能带动众多相关产业的发展，而任何产业都将吸纳一定数量的从业人员。其次，房地产系统本身范围广阔，如房地产咨询、转让、按揭、抵押、租赁等市场行业同样需要大量专业人员。第三，物业管理是房地产最重要的一方面，它是一种长期行为，需要大量人力、物力、财力来维护房地产业的完整性能吸纳大量人员就业。

4、房地产业的发展有利于优化城市用地结构、减少资源浪费

首先，我国人口众多，尤其随着经济的发展，大量的农村人口涌进城市，走集约化城市道路是未来发展的必然趋势，我国城市建设规划只能超高容积率低密度方向发展，即通过提高容积率还容纳更多的城市人口。因而，房地产业必须义无反顾第担当起历史的重任。其次，长期以来我们城市土地实行无偿划拨使用，土地供应失控，使用结构不合理，普遍存在第二产业占地比重过大，生活用地、工艺设施用地比例过小现象，城市无序发展，土地浪费严重。发展房地产，贯彻土地有偿使用制度，规范土地交易行为，有利于抑制土地无限制的需求，减少浪费，从而优化土地利用结构。

二、促进房地产发展的建议分析

1、理性促进房地产业发展

由于目前我国正处于城市建设的加速期，居民基本住房需求和企业营业性租、购房需求较大，因此短期内房地产投资增长势头较为旺盛。各项宏观调控政策主要是引导和规范房地产市场，对房地产领域出现的不合理不规范行为坚决抑制，对有利于经济社会发展的方面要给予支持，促进房地产业健康、适度增长，并合理带动相关产业的。发展。

2、改善住房供需结构

改善住房供需结构时，一是要保持居民收入的持续增长，加快建立住房保障体系，确保居民收入的持续增长，尤其是增加中低收入者的收入。同时要逐步完善以经济适用房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系，与目前住房市场化的进程相比，住房保障体系还相对滞后，经济适用房和廉租房政策落实不到位，执行时缺乏规范和明确标准，还有待进一步完善。二是要稳定和控制住宅价格的过快上涨，改善供给结构。三是要大力发展住房二级市场，鼓励房屋出租和再出售，也有利于增加市场的有效供给。

三、结束语

总之，房地产业是社会经济发展的产物，是城市建设的重要组成部分，在国民经济发展中起基础性和主导性作用。作为一个综合性极强的行业，对国民经济乃至城市发展具有不可低估的影响力。房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而区域经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。我们必须充分认识房地产业在区域经济中的地位和作用，加大开发力度，推动国民经济和城市建设的快速发展。

参考文献：

[1]曹振良，房地产经济学通论，北京大学出版社，20xx年版。

[2]刘静岩，房地产投资与区域经济的可持续协调发展，特区经济，20xx年第5期。

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1、网络经济

尽人皆知，网络经济是以计算机网络为基础的新型社会经济。在经济全世界化的驱动下，信息化与全世界化两个新时期的代名词呈现了。而网络经济作为信息化以及全世界化的中间桥梁，它的发展对于人们的社会经济糊口发生了极为首要的影响。毫无疑难，经济革命必然会促使咱们的出产力，出产瓜葛和知识贮备发生巨大地发展变化，换句话说，网络经济的发展极大地挖掘着社会的出产潜力。因而深化人们对于网络经济的认识，不管是从经济的发展仍是从社会的发展来看，都会有助于人们更好地应用网络经济，从而令人们通过网络经济的发展获取更多地利益。

2、房地产经济

房地产行业在我国国民经济中有着举足轻重的地位，对于于我国国民经济的发展也拥有极为首要的意义。房地产行业触及的方面众多，带动的经济系数相对于来讲也比较高，所以对于于我国的经济发展以及社会发展来讲都拥有至关首要的意义。自从改革开发以来，我国经济1直延续发展，以此同时，1些新兴企业也迅速突起，其中包含房地产行业的兴起。跟着我国经济体制的不断发展与完美，房地产行业开始步入繁华发展的道路，房地产市场患上到了有效地开辟。但是跟着现代科技的发展和人类社会经济的进步，在传统的房地产行业中所触及的施工装备、施工人员和施工技术已经经不足以知足现代房地产行业的发展请求，所以要想房地产经济患上到优良的发展，改善施工装备、施工技术和施工人员的文化素养势在必行。

3、网络经济对于房地产经济的推进作用

在这个经济全世界化以及信息化的时期，网络经济的发展必然会影响房地产经济的发展。网络经济的出生，不但对于传统的出产力以及出产瓜葛发生巨大地影响，而且对于其技术的立异也拥有不可藐视的作用。技术的立异利用于出产力上，不但可以大大地减少劳动力的使用，而且还有效地提高了劳动效力。换句话说，飞速发展的立异技术在大大地降低开发房地产本钱的同时，又有效地提高了劳动技术以及建筑技术，从而使房地产的开发发生了更大的利润。

（1）对于房地产传统资源的推进作用

在迅速发展的互联网经济的推进下，房地产行业的经济发展也直接受其影响。由于在这个新型的经济发展社会，信息资源的质量晋升与信息资源的支配整合对于房地产行业的健康发展来讲都拥有直接地影响意义。换句话说，现代信息资源与房地产的传统资源在某种程度上拥有必定的置换作用，而这1作用的发生有效地减小了传统资源对于房地产发展的限制，从而加快了房地产行业向外发展的脚步。所以无论从房地产的出产力仍是其发展空间，和其对于传统资源的独立性来讲，网络经济的发展对于房地产经济的发展都起着踊跃地作用。

（2）对于房地产经济技术的推进作用

网络经济利用于房地产行业，对于其技术上的改善取得了质与量的晋升。1方面，在房地产开发以及经营进程中，网络技术与先进的建筑装备的互相结合，就房地产行业的固有建筑装备以及施工装备而言，有了很大的晋升以及改善。使其在使用进程中更为智能化，并且在其施工质量上也获得了巨大的改善。另外，在房屋管理方面，智能装备的广泛利用给现代物业管理也带来了极大的便捷，例如监控设施的使用不但给物业管理带来了利便，而且令人们的糊口安全也患上到了保障。另外一方面，网络经济的广泛利用对于于房地产行业的相干交易来讲也为其提供了便利，电子商务的交易方式为客户与房地产商在交易的进程中提供了直接的交易平台，大大地提高了其交易效力并且加强了交易凭据的安全保障。所以说房地产的经济要想患上到迅速发展与网络经济的迅速发展拥有密不可分的瓜葛。

4、收场语

从人们起初对于房地产行业的全无所闻，到现在对于房地产行业相干知识的了解以及普及，无疑网络经济在推进房地产行业的发展上起着踊跃地推进作用。跟着时期的不断发展与进步，高效地应用现代信息技术，并使其更多地为咱们人类创造有效的价值，对于于人类的社会经济的发展与进步来讲拥有至关首要的意义。科技进步的意义不过就是应用科技，让科技为人类的糊口发展做贡献。尽人皆知，网络经济在其深度与广度、时间和空间等多方面影响着房地产行业资本的累积、劳动的投入、技术的改善和轨制的变迁。网络经济不但对于房地产技术的进步，房地产行业的分工细化以及市场开辟起着踊跃地作用，而且对于房地产相干知识的开放同享、房地产外在经济的增添和房地产传统资源的置换效益也拥有踊跃地意义。毫无疑难，房地产经济的发展仍是由房地产资源开发抉择的，所以公道地应用现代信息技术以及网络经济，从新整合出产力与出产瓜葛，在最大程度上挖掘网络经济的价值，对于于社会效益以及经济效益都拥有极为首要的意义。

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采用什么样薪酬管理体系提高企业管理效率，是企业在激烈的市场竞争中必须面临的紧迫问题。笔者试图通过对一家房地产公司薪酬制度的个案研究来探视其中的内在规律，提出合理的改进建议，提升房地产界的薪酬管理制度。

房地产公司薪酬管理的现状分析

上海某房地产有限公司是一家实力雄厚、机制灵活，拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。在公司成立初期，薪酬对公司员工确实起到了激励作用，但是随着社会进步，外部环境的变化，公司的薪酬管理制度也出现了一些弊端，原有的薪酬制度满足不了日益增长的员工需要。如何改变弊端，提高员工的工作积极性，广泛的吸引人才，提升公司核心竞争力等等，都是公司高层决策者必须面对的问题。

1.1公司薪酬体系的优点

(1)公司现行的。工资制度比较适用和合理。由于公司现行的工资制度是房地产行业普遍采用和比较完善的工资管理及分配制度，具有一定的实用性。现行的工资管理办法比较完善，能够保证劳动工资管理工作有秩序地正常运作，保证企业生产经营活动的正常开展。

(2)津贴、福利的发放与管理严格遵照明确的规章制度。公司的规章制度明确规定公司各个级别所享受的各种津贴和福利。对公司员工的津贴和福利的评价在给予统一的标准的情况下给予一定的宽限度，即有利于保证公司员工的利益，同时又起到激励和管理员工的作用。

(3)绩效评估等各项工作，都能在具体部门的积极工作下有条不紊地进行。公司在评价员工业绩方面有多种灵活的方法。绩效考核评估是由各部门的主管根据员工在当前考勤期内的表现来进行评估，具有一定的专业性。

1.2公司薪酬体系的缺陷

从上面的分析可以知道，公司现行工资制度是比较适用和合理的。

对现代薪酬管理理念的认识不足。在公司传统的工资分配观念中，分配给员工的物质报酬体现了房地产企业的特点，着重于员工群体的物质报酬补偿感及收人稳定感，而对员工的行为特征考虑较少。但是对许多管理与技术人才来说，薪酬水平的高低并不是第一位的，起决定作用的是企业能否为其提供公平竞争、优胜劣汰的事业发展空间。而在实际中，公司在用人机制上论资排辈现象严重，对人才的使用力度不够。再加上公司的绩效考评体系远未达到科学有效的程度，因此“干好干坏一个样”的现象时有发生，在缺乏公平感、成就感、被尊重感的情况下，人才的效用大打折扣。

但随着公司的发展，行业竞争程度的不断加强，通过和同行的几家公司的薪酬体系的对比中，可以看出公司薪酬制度上就出现了明显的不足。

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房地产业产业关联度高，前向和后向带动力强，自1998年住房商品化改革以来，我国房地产业快速发展，对扩大内需，拉动相关产业发展，增加就业，促进国民经济发展做出了重要贡献，逐渐成为国民经济中的支柱性产业。与此同时，房地产业运行发展的核心元素——房地产价格也快速上涨，部分地区出现房价过高，上涨过快，涨幅过大的现象，不断上涨的房价引出“房地产泡沫”的议题。与房地产价格过快上涨共同被关注的另一议题是房地产价格泡沫可能导致的金融风险。

一、研究背景

房地产业与金融业之间存在着密切的联系。一方面，房地产业资金需求量大，供需双方都需要金融业的支持，目前我国房地产金融体系的突出特点是：房地产业资金来源渠道非常单一，过度地依赖银行信贷，其他资金来源占比甚小。另一方面，在房地产业发展的繁荣时期，房地产投资回报率高，各路资金都纷纷大量流向房地产业。掌握着大量社会闲置资金的银行机构，也热衷于向房地产业发放大量信贷。但是对房地产业的信贷过度集中，不利于风险分散，从而使银行系统暴露于房地产市场波动风险中。

二、房地产金融风险

在历次房地产价格波动与金融危机的案例中可以发现，大多数遭遇过金融危机国家，如日本，泰国等，一般都首先经历了房地产价格的崩淸，银行危机紧随其后，然后才引发全面的汇率危机和经济崩馈。但这种表面上的先后次序并不意味着房地产价格波动导致金融危机的必然因果关系。金融风险形成和累积与房地产价格的剧烈波动是相互影响的。从房地产金融风险的来源来看，可分为信用风险、市场风险、操作风险、政策性风险等。

（一）信用风险

信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人（企业和个人）由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。

被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。

（二）市场风险

银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。

（三）操作风险

房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。操作风险广泛存在于商业银行的各项业务和管理过程中，具有普遍性。历史经验表明，即使商业银行具有较高的资本充足率，也可能因为严重的操作风险损失而陷入危机，甚至破产倒闭，因此操作风险也越来越受到重视。

（四）政策性风险

自20xx年下半年以来，随着房地产业在20xx年金融危机后的迅速反弹，国家己多次通过调整存款准备金率和利率，旨在通过信贷传导影响房地产市场。20xx年更是以强硬的“限购”行政政策对房地产市场进行调节。经过前几年银行对房地产业信贷的大肆扩张，银行的房地产贷款风险暴露度己经很高。在房地产调控持续不放松的背景下，多个城市的房地产交易出现“量价双跌”，房地产开发企业的资金链断裂风险加大，不仅加大了房地产贷款风险暴露的可能性，而且随着利率、准备金率等调控手段的频繁变化，商业银行面临的政策性风险也逐渐凸显。

三、房地产经济金融风险防范

第一，着力保障居民的基本住房需求，是各国调控房地产市场，稳定房价的基础和重点。建立针对广大中低收入居民的公共住房保障体系，由政府提供各种扶持和补贴措施，鼓励低价公共住房的建设和消费，并对住房市场的租赁和交易进行严格管控，控制租金和售价的过快上涨。通过保障占大多数比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需结构，从而稳定房地产价格。

第二，建立完善的立法体系、组织体系、政策体系、监管体系，是保障和规范房地产市场调控的前提条件。以法律为各项调控制度和政策的实施提供保障，很好地保证了调控效果，这也是我国目前在房地产调控中比较欠缺的地方。同时，建立完备的房地产调控组织体系，管理职责清晰，目标明确，负责一系列政策制度的落实和监督管理。

第三，综合运用金融、财税、土地、价格管制等多种手段，是对房地产进行调控的主要方法。首先，建立比较完善的的住房金融制度，保障住房供给和消费融资。其次，重视通过价格管制政策保证中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低价的公共住房供应给低收入家庭，另一方面通过对公共住房租金及交易价格的管制，保证中低收入者可以持续承受该水平，这样就降低了房地产市场的购买需求，对稳定房地产价格起到明显的作用。再次，对土地供给进行适当的调控，从而较少土地投机，平抑房地产价格的过度波动。土地储备制度经过一个多世纪的发展与完善，己经成为各国普遍釆用的土地调控手段。

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一、引言

在社会经济市场竞争力与日俱增的今天，我国房地产行业经济波动较多，为其经济泡沬的形成创造了条件。由于房地产投资商在投机过程中，房地产价格与市场基础值、实际需求存在较大的差异，使得房地产价格持续攀升房地经济泡沫是一种社会主义市场经济发展中不可避免的波动现象，在短时期内波动较大，不仅会加剧房地产行业经济发展波动，还会为我国国民经济发展带来巨大的威胁房地产经济市场作为整个市场体系的重要部分，在推动国民k济快速发展、提高人们生活质量等方面具有十分重要的意义，但近年来我国房地产行业畸形发展，对我国社会、经济、政治等带来了严重危害，具体表现为土地资源浪费、社会矛加深、贫富加剧等，这一系列的问题都将导致房地一经济泡沫的出。因此立足于实际，积极采取防范措施，有利于避免泡沫现象出现，从而促进我国房地产行业及整个国民经济健康发展。

二、房地产经济泡沫的危害

(1)导致经济结构失衡

与其他行业相比，房地产行业投资回报率非常高，且在房地产经济泡沫出现之前，房地产价格上升速度较快，对很多经济投资主体产生了误导，使其大呈的资金投入房地产行业，仅仅只关注自身利益的提升‘在这样的背景下，其他服务产业或基础建设缺乏一定的资金，从根本上抑制了其应有的发展，从而导致整个市场经济结构失衡。

(2)破坏金融系统

由于房地产行业市场预期回报率远远超过了其他产业，银行为了获取更多的贷款利息，将大呈的资金投入房地产市场中，导致银行资金投放标准被扭曲，大幅度降低了银行抵御风险的能力。在这样的背景下，一旦房地产市场形成经济泡沫，将给银行？来诸多坏账和呆账，不仅房地产企业面临着破产，整个金融市场还会受到威胁，甚至导致金融危机的出现。

(3)加剧社会两极化

在房地产经济泡沫整个过程中，逐渐会出现贫富两极分化，一部分房地产投资商一夜暴富，但多数人赔得倾家荡产，从而导致国民收入不平、社会财富分配不均，加剧了社会贫富两极化的发展i同时，房ife产经济泡沫的出现，大多数企业面临着破产和倒闭社会失业人数增多，非常容易诱发经济、社会及政治危机。

三、房地产经济泡沫产生的原因

(l)土地资源问题

我国可利用土地资源不足，使得我国土地具有一定的稀缺性。近年来我国城市化进程不断加快，土地作为房地产行业商品？^生的基础，各企业之间的竞争与曰俱增，导致土地脱离实际利用价值，进而产生房地产经济泡沫。另外一方面，在进行土地交易过程中，若虚构地价较多，房k产经济泡沫成分就越多，造成经济泡沫的`几率就越大。

(2)房地产市场不规范

针对房地产市场，由于消费者对相关信息了解不全面，容易形成不公平交易的现象，且大多数房地产企业在进行定价和交易时，没有根据相关的规定，往往是私下进行的。在这样的背景下，房地产企业与消费者产生的成交价在一定程度上无法充分反映出成交商品的实际价值。

(3)银行贷款的倾向性

由于房地产行业具有保值性、增值性等特点，且该行业投资回报率普遍高于其他行业u房、地产企业在向银行申请贷款时，银行会适当降低审核标准，使贷款申请轻易通过，且快速地将贷款发放给房地产企业。这样一来，房地产《·》企业拥有的可利用资金增多，新项目开发^建设速度增快，这种盲目的贷款方式为房地产经济泡沫的出现埋下了隐患。

四、防范房地产经济泡沫的相关措施

(1)加强对土地资源的管理

在房地产市场交易中，由于土地资源相对紧张，导致近年来商品房价格持续上升。因此相关部门应加强土地资源的管理，合理地调节用于住房建设的土地资源，从而有效地控制房价增长速度。

(2)规范金融市场秩序

为进一步规范金融机构市场，科学合理地调控金融企业结构，尤其是对于央行来讲，应加大对商业银行的管控力度，避免银行将更多的资金贷款给房地产企业。

(3)完善房地产价格监测系统

在房地产市场经济运作中，相关部门应及时收集、整理和分析全国房地产市场信息，科学合理地评价和预测房ife产市场发展情况，定期发布市场分析报告，建立完善的房地产价格监测体系，通过土地供应、税收等方式及时调控行业发展方向，有效地避免房地产经济^沫的产生。

五、结束语

房地产行业作为我国国民经济重要的组成部分，直接关系着我国经济的的健康发展。面对持续攀升的房价，为避免房地产经济泡沫的产生给社会、经济、政治带来危害，相关部门应积极分析房地产经济泡沫出现的原因，并采取相关防范措施，加大土地资源管理力度，规范金融市场秩序，完善房地产价格监测系统，从而提高房地产企业管理水平，有效地抑制房地产经济泡沫的出现，促进我国经济稳定发展。